Artículo elaborado por: Transcomer Puesto de Bolsa
En medio de un entorno macroeconómico marcado por la desaceleración de la inflación y la tendencia global a la reducción de las tasas de interés, los mercados inmobiliarios de América Latina están viviendo un nuevo ciclo de reactivación. Tras varios años de ajustes provocados por políticas monetarias restrictivas, la región se posiciona nuevamente como una alternativa sólida para los inversionistas que buscan rentabilidad, resiliencia y crecimiento patrimonial.
De acuerdo con un reciente análisis de Sura Investments, el mercado inmobiliario latinoamericano alcanzó un valor de 119,83 mil millones de dólares en 2024 y se proyecta que crezca a una tasa anual compuesta del 4,2 %, llegando a los 173,53 mil millones de dólares en 2034. Este crecimiento estaría apalancado en tres pilares clave: la reactivación económica, el desarrollo urbano de ciudades grandes e intermedias y el fortalecimiento de la clase media.
“La reducción de las tasas de interés reduce el costo del endeudamiento y estimula tanto la financiación como la inversión en bienes raíces”, explica Felipe Toro, director de Real Estate en Sura Investments. Este cambio ha comenzado a restaurar la confianza del mercado, incentivando la liquidez y reactivando la actividad transaccional en diversos segmentos inmobiliarios.
Estrategias de inversión que ganan protagonismo
Frente a la volatilidad de los mercados financieros tradicionales, las estrategias basadas en fondos inmobiliarios y mandatos especializados están cobrando fuerza, especialmente en los segmentos CORE y CORE Plus. Estas opciones ofrecen flujo de caja predecible, cobertura contra la inflación y baja volatilidad, convirtiéndose en alternativas atractivas tanto para inversionistas institucionales como individuales.
Los segmentos CORE y CORE Plus se refieren a categorías de inversión inmobiliaria que clasifican los activos según su nivel de riesgo, retorno esperado y estabilidad.
A pesar de que en algunos países las tasas de interés siguen siendo elevadas, los expertos destacan que ya se observan signos claros de recuperación del apetito inversor en la región, impulsados por el entorno de menor inflación y mayor liquidez.
Segmentos con mayor potencial
La diversificación sectorial se ha consolidado como una estrategia clave para mitigar riesgos y maximizar retornos en el mercado inmobiliario regional. Según el análisis, tres segmentos destacan por su dinamismo actual y sus proyecciones de crecimiento:
• Oficinas e industrial: En Costa Rica, ambos segmentos muestran una reactivación sostenida en el contexto postpandemia, impulsada por el aumento de la inversión extranjera directa y el desarrollo de nuevas zonas industriales y corporativas. En el caso de las oficinas, aunque la tasa de vacancia alcanzó un máximo histórico del 20 % al cierre de 2023, en 2024 se registró una absorción neta positiva de más de 60.000 m², reflejando señales claras de recuperación, especialmente en San José y Heredia.
Por su parte, el segmento industrial ha evidenciado una sólida expansión: la tasa de disponibilidad cayó del 8 % en 2020 al 4,5 % en 2024, con una absorción neta superior a los 130.000 m². Esta demanda está siendo impulsada principalmente por empresas del sector logístico y tecnológico. Estos indicadores consolidan a Costa Rica como un mercado atractivo para inversiones inmobiliarias de bajo riesgo y alto potencial.
• Comercial: Se anticipa un repunte sostenido en este segmento, apalancado en el crecimiento del consumo interno y un inventario que se ha mantenido relativamente estable. Esta dinámica genera un entorno favorable para la valorización de activos comerciales y una posible compresión en la tasa de capitalización, reflejando un incremento en la demanda y mejores condiciones para los inversionistas.
El mercado comercial costarricense ha demostrado ser uno de los más resilientes y dinámicos de la región. Entre 2017 y 2020, la tasa de disponibilidad aumentó del 8 % al 13,6 %, como resultado de factores económicos, cambios en los patrones de consumo y el comportamiento natural del ciclo inmobiliario. No obstante, el repunte del consumo ha sido clave para revertir esta tendencia: en 2024, la disponibilidad se redujo a un 6,7 %, impulsada por una fuerte demanda en ubicaciones estratégicas.
A pesar del buen desempeño, el ritmo de desarrollo de nuevo inventario se ha desacelerado significativamente: mientras que entre 2015 y 2018 se promediaban 94.000 m² anuales, entre 2020 y 2023 este valor bajó a 25.000 m². Esta disminución refleja un enfoque más estratégico por parte de los desarrolladores y propietarios, quienes ahora priorizan proyectos con fundamentos sólidos, una mezcla comercial adaptada al público objetivo y experiencias diferenciadoras para el consumidor.
El cambio de enfoque ha dado resultados: desde 2021, las cifras de demanda neta y bruta muestran una tendencia ascendente, recuperando terreno tras los indicadores negativos de 2019 y 2020. Actualmente, se construyen cerca de 33.000 m² de inventario comercial, con un nivel de precolocación superior al 75 %. De mantenerse esta dinámica, se espera que la vacancia comercial del país alcance mínimos históricos hacia el cierre de 2024.
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